Uplatňování odčitatelné položky v podobě úroků z úvěru použitého na financování bytové potřeby je již několik let běžnou praxí mzdových účetních i daňových poradců. Pojďme se však podívat, jaké novinky nás čekají při přípravě daňových přiznání nebo ročních zúčtování daně za zdaňovací období 2021.

Novinky v uplatňování úroků z úvěru v roce 2021 a základní podmínky pro jejich uplatnění

Největší změnou je snížení maximálního limitu pro uplatnění úroků z úvěru. Nově si může poplatník daně snížit svůj základ daně maximálně o 150 000 Kč ročně. Tato změna byla přijata v návaznosti na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a platí s účinností od 1. ledna 2021.

Důležité je však poznamenat, že přechodná ustanovení novelizovaného znění zákona o daních z příjmů umožňují pro nemovitosti nabyté před účinností novely zákona využít původní znění § 15 odst. 4 ZDP. Jednoduše řečeno to znamená, že pokud poplatník daně uplatňoval úroky ve svém daňovém přiznání (či v rámci ročního zúčtování daně) za rok 2020, může si také v roce 2021 odečíst úroky z hypotečního či stavebního úvěru až do původního limitu, tj. 300 000 Kč ročně.

Vodítkem pro správné určení znění zákona, kterým se bude zpracovatel při výpočtu daně za rok 2021 řídit, je zejména okamžik nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Okamžikem nabytí se v tomto případě rozumí den provedení vlastnického práva do katastru nemovitostí, tj. den podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Pokud tento den nastal před 31. prosincem 2020, budeme se řídit přechodnými ustanoveními a uplatníme částku úroků z úvěru až do výše 300 000 Kč ročně. Pokud byl návrh na vklad podán až po 1. lednu 2021, platí pro nás novelizované znění zákona o daních z příjmů a limit 150 000 Kč ročně.

Na tomto místě si ještě krátce shrňme základní podmínky pro možnost uplatnění odpočtu úroků z úvěru od základu daně:

• předmět bytové potřeby je užíván k trvalému bydlení vlastnímu (tj. poplatníka), trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů, a to po celou dobu zdaňovacího období, ve kterém jsou úroky z úvěru uplatňovány (s výjimkou roku nabytí);
• úvěrem se rozumí úvěr ze stavebního spoření a hypoteční úvěr použitý na financování bytové potřeby, pokud bytová potřeba není využívána k podnikání nebo pronájmu (pokud ano a poplatník zároveň splní ostatní podmínky pro uplatnění úroků, má povinnost uplatnit úroky v poměrné výši);
• při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu maximální částky (tj. 150 000 Kč, nebo 300 000 Kč) za každý měsíc placení úroků.

Úroky z úvěru a trvalé bydlení na chatě

V červenci 2020 vydal Nejvyšší správní soud rozsudek, ve kterém potvrdil, že pro posouzení, zda bytová potřeba splňuje podmínky dané zákonem, je rozhodující skutečný stav a konkrétní účel a způsob využívání dotčené nemovitosti. Jednalo se o spor daňového subjektu se správcem daně týkají se uplatnění úroků z úvěru použitého na financování nemovité věci, která byla v katastru nemovitostí zapsána jako objekt určený pro rodinnou rekreaci.

NSS tak potvrdil dlouho trvající polemiku o tom, zda lze odčitatelnou položku využít také v případě rekreačních objektů a chat. Upozorňujeme jen na to, že poplatník daně však vždy musí být připraven unést své důkazní břemeno a umět prokázat, že podmínka trvalého bydlení je v dané nemovité věci skutečně splněna. Účinnými důkazními prostředky mohou být například smlouvy o dodávkách elektřiny a vody, revize elektrických zařízení, trvalé bydliště zapsané v občanském průkazu či specifikace majetku v pojistné smlouvě.

Několik postřehů z praxe

V praxi se často setkáváme s dotazem, zda lze úroky z úvěru uplatnit také v případě, kdy poplatník daně danou nemovitou věc ke konci zdaňovacího období již nevlastní. Daňový subjekt například v polovině roku nemovitou věc prodá. Odpověď na tuto otázku vyplývá přímo ze zákona. Úroky z úvěru v tomto případě nelze od základu daně odečíst. Jednou z podmínkou pro snížení základu daně je vlastnictví předmětu bytové potřeby po celou dobu zdaňovacího období. Jedinou výjimkou je rok nabytí nemovitosti, kdy stačí, když je poplatník vlastníkem nemovitosti ke konci zdaňovacího období.

Jedním z dalších častých dotazů v praxi je možnost uplatnění úroků z úvěru při pořízení pozemku a následná plánovaná výstavba rodinného domu, bytového domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru. Jedná se především o případy, kdy poplatník uzavřel smlouvu o hypotečním úvěru, nakoupil pozemek, ale prozatím nebyla zahájena výstavba. Na tuto problematiku myslí ustanovení § 15 odst. 4 ZDP, které umožňuje poplatníkovi uplatnit odčitatelnou položku také v tomto případě. Důležitou podmínkou je zahájení výstavby bytové potřeby do 4 let od okamžiku nabytí pozemku (tj. ode dne podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí). Zde nastala s účinností od 1. ledna 2021 také změna, neboť dříve se lhůta počítala od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy. Prakticky se tak lhůta o malý časový úsek prodloužila. V případě, že poplatník uvedenou podmínku nesplní a výstavba do 4 let nezačne, stávají se částky uplatněných úroků příjmem poplatníka dle § 10 ZDP.

Pokud Vás napadají další oblasti, ve kterých si nejste v praxi jistí, neváhejte se na nás kdykoli obrátit, rádi Vám pomůžeme.