Vlastníte jako fyzická osoba družstevní byt a chystáte se jej pronajímat? Následující článek je určen pro Vás.

Družstevní byty se těší čím dál tím větší oblibě. Při jejich pořízení nemusí fyzická osoba pro účely získání hypotéky dokládat výši příjmů. Daňové předpisy přinesly od roku 2026 navíc možnost odčítat u družstevního bydlení od základu daně úroky obdobně, jako je to umožněno u úroků z hypotéky u bytů v osobním vlastnictví. Jak se to má u družstevního bytu s daněmi?

Při pronajímání nemovitosti v družstevním vlastnictví je ze všeho nejdůležitější uvědomit si základní právní rozdíl: jako člen družstva nejste majitelem samotného bytu, ale pouze vlastníkem družstevního podílu, se kterým se pojí právo byt užívat (máte ho v nájmu). Pokud tedy chcete v bytě ubytovat někoho dalšího, neuzavíráte s ním smlouvu nájemní, ale podnájemní.

Lhůty pro osvobození příjmů z prodeje

Od skutečnosti, že držíte obchodní podíl v družstvu a nikoli nemovitost jako takovou, se odvíjí i lhůty pro osvobození příjmů z případného prodeje:

• zatímco u nemovitosti v osobním vlastnictví máte příjem z prodeje jako fyzická osoba osvobozený po 10 letech od jejího nabytí, a pokud jste bezprostředně před prodejem v nemovitosti bydlel, tak dokonce již po 2 letech, v případě prodeje družstevního podílu je příjem z prodeje osvobozený po 5 letech od jeho nabytí;
• nehraje přitom žádnou roli, zda jste měl bydliště v družstevním bytu těstě před prodejem či nikoli;
• osvobození příjmů z prodeje družstevního podílu by Vám zachránilo jedině to, že jste získané prostředky použili na obstarání vlastní bytové potřeby.

Pokud ale nákup družstevního podílu (částečně) financujete prodejem jiné nemovitosti (případně i prodejem jiného družstevního podílu), považuje se takový nákup družstevního bytu za vlastní bytovou potřebu, díky které budete moci osvobodit příjem z prodeje předchozí nemovitosti (případně družstevního podílu).

Odečet úroků od základ daně

Při odečtu úroků od základu daně u družstevního bytu platí od  ledna 2026 zcela nová, mnohem výhodnější pravidla. Až do konce roku 2025 si mohli úroky z daní odečíst pouze lidé s klasickou hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření (nebo pokud úvěrem financovali splacení členského vkladu). Novela zákona o daních z příjmů od roku 2026 přinesla daňovou úlevu i pro úvěry, které si bere samotné bytové družstvo. V takovém případě vy jako člen družstva tento úvěr postupně splácíte v rámci měsíčního nájemného. Nově si můžete úrokovou část této splátky odečíst od svého základu daně.

Jaká pravidla platí při podnájmu družstevního bytu?

• Souhlas družstva. Než začnete hledat podnájemníka, musíte nahlédnout do stanov družstva, které určují pravidla pro podnájem. Téměř vždy je k podnájmu družstevního bytu vyžadován písemný souhlas družstva (nejčastěji představenstva).
• Poplatky družstvu za podnájem. Stanovy mohou podmiňovat udělení souhlasu k podnájmu úhradou administrativního nebo paušálního poplatkudo pokladny družstva. Může jít o jednorázový poplatek za vystavení souhlasu, nebo pravidelný měsíční/roční poplatek za to, že byt nevyužíváte k vlastní bytové potřebě, ale ke komerčnímu účelu. Výše poplatků závisí čistě na vnitřních pravidlech konkrétního bytového družstva.
• Právní postavení podnájemníka. Podnájemní vztah je oproti standardnímu nájmu mnohem flexibilnější a dává vám jako pronajímateli (nájemci) silnější pozici. Zánikem vašeho nájemního práva k družstevnímu bytu automaticky zaniká i podnájem. Podmínky výpovědi (např. délka výpovědní lhůty nebo důvody) si můžete v podnájemní smlouvě sjednat mnohem volněji, jelikož se na podnájem nevztahuje tak silná zákonná ochrana jako na klasický nájem bytu.
• Danění příjmů z podnájmu. Příjem, který získáte od podnájemníka, podléhá dani z příjmů fyzických osob. Navzdory tomu, že jde formálně o podnájem a byt nevlastníte, tyto příjmy se daní stejně jako u majitelů nemovitostí, tedy podle § 9 jako příjmy z nájmu zákona o daních z příjmů. Proti příjmům si můžete uplatnit výdaje – buď ve skutečné výši (např. poplatky hrazené družstvu), nebo paušálem ve výši 30 % (maximálně však 600.000 Kč ročně).
• Služby a energie (zálohy). Pokud máte ve smlouvě s podnájemníkem rozdělenou částku na „čistý podnájem“ a „zálohy na služby“ (a tyto služby se na konci roku reálně zúčtovávají podle skutečné spotřeby), pak se přijaté zálohy na služby nezahrnují do vašich zdanitelných příjmů a následně ani do výdajů. Daníte pouze čisté nájemné. Pokud by ale částka byla sjednána paušálně bez ročního zúčtování, musíte zdanit celou přijatou sumu.
• Nevýhodou družstevního bydlení je skutečnost, že cenu, kterou jste uhradili za pořízení družstevního podílu, nemáte možnost postavit jako výdaj proti příjmům z pronájmu. Zatímco v případě nemovitosti v osobním vlastnictví promítnete její pořizovací cenu do výdajů prostřednictvím odpisů, u družstevního bydlení odpisy neexistují. Družstevní podíl se totiž neodpisuje.

Pokud Vás téma zaujalo, sledujte naše Tax News. Průběžně budeme na těchto stránkách přinášet zajímavé informace pro investory fyzické osoby, kteří se rozhodli část svých úspor investovat do pronájmu nemovitostí.

✉ Sledujte naše Tax News pro další aktuality z oblasti účetnictví, daňového práva a judikatury Nejvyššího správního soudu.